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首席律师

唐雪榕律师

单位:广东经国律师事务所

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唐雪榕律师,主办广州合同纠纷律师网,是中山大学法律硕士,中华律师协会会员,广州律师协会会员,广州市优秀合同律师。在多年的法律诉讼过程中,唐雪榕律师在接受各类案件委...【详细介绍】

房屋是“凶宅”,可以撤销或者解除购房合同吗

来源:未知作者:admin时间:

案情简介

2013年12月28日,傅某、苏某签订房屋买卖合同,约定傅某购买苏某名下的位于某区的某号房屋。截至2014年2月1日,傅某付清全部款项150万元,苏某于2014年2月14日将诉争房屋过户至傅某名下。另查,2012年10月,案外人刘某在诉争房屋内死亡,尸体经有关部门鉴定符合缢死,死者系当时的房屋所有权人刘某的亲属。

傅某表示其购买该房屋系为儿子准备新房,苏某故意隐瞒房屋吊死过人即房屋系“凶宅”的事实,违反了诚实信用原则,违法了公序良俗,属于欺诈行为,故主张撤销房屋买卖合同,并要求苏某返还购房款,赔偿相应损失。苏某予以否认,表示“凶宅”系迷信说法,不影响房屋使用。其于2012年12月自刘某处购买该房屋,系投资购房,对“凶宅”一事不知情,亦不存在过错,不符合撤销合同的法定事由。

审理结果

1、法院经审理认为:傅某、苏某签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示,合法有效。一审判决如下:驳回原告傅子新的全部诉讼请求。

2、被告持原审起诉意见提起上诉。中级人民法院经审理认为:法律规定,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求法院撤销。根据已查明的事实,原审法院在本案审理中经调查确认诉争房屋发生过有人缢死的事实,傅上诉未提供证用以证明被告知晓并隐瞒这一事实。据此二审判决驳回上诉,维持原判。

律师分析

合同法》第6条规定:当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案处理重点在于对“凶宅”的法律理解。“凶宅”即发生过非正常死亡事实的房屋。

有观点认为,“凶宅”系迷信说法,不影响房屋使用及居住功能,不得因此判决撤销房屋买卖合同。笔者认为,凶宅虽不影响房屋正常使用,但对“凶宅”的忌讳是社会上普遍存在的传统心理,进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响,因此,若卖方明知道是凶宅,但刻意隐瞒的,应理解为对诚实信用原则的违反。

但应注意的是,“凶宅”本身并不构成合同撤销事由,只有在卖方刻意隐瞒“凶宅”的事实,对买方构成欺诈的情形下,才能按《合同法》第54条第二款的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”,请求撤销合同。因此,具体到本案,一、二审法院的审理思路均集中于苏某是否对“凶宅”知情并刻意隐瞒,但由于傅某就此未完成举证责任,因此败诉。

法条原文

《合同法》第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十五条有下列情形之一的,撤销权消灭:

(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;

(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。