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首席律师

唐雪榕律师

单位:广东经国律师事务所

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唐雪榕律师,主办广州合同纠纷律师网,是中山大学法律硕士,中华律师协会会员,广州律师协会会员,广州市优秀合同律师。在多年的法律诉讼过程中,唐雪榕律师在接受各类案件委...【详细介绍】

房赠与合同虽经公证但不生效的一起案例

来源:未知作者:admin时间:

【案情介绍】:

李先生夫妇拥有一套四合院,院内有8间房屋。李先生将其中一间租给了王先生。王先生在承租期间,建起了1间南房。因拖欠租金,王先生以折抵租金的形式将南房折给了李先生夫妇。1996年,李先生以自己名义为9间房屋办理了房屋产权证。1年后,经公证处公证,李先生夫妇自愿将南房赠与了女儿小平。但小平没有实际占有使用此房,也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户手续。2008 年,李先生的妻子病故。此后不久,李先生将四合院内的所有房屋,包括曾经公证赠与女儿的南房,全部赠与了儿子小丰的女儿,此事经过了公证,小丰还以女儿的名义办理了产权过户手续。自此,李先生与小丰一家在四合院内居住。2010年,李先生的女儿小平将李先生、小丰告至法院,要求确认南房归自己所有,二人腾退房屋。

庭审中,小平认为,南房是父母赠与她的,并已经过公证,所以,要求父亲和哥哥将房屋返还给她。小丰则认可父母曾将南房赠与小平,但认为小平一直没有办理相应的过户手续。后父亲将南房赠与自己的女儿,经过公证并办理了过户手续。后一个赠与和公证的效力应大于前一个赠与和公证的效力,南房应归自己的女儿所有。李先生也坚持不同意腾退房屋。

【分歧与意见】:

本案在审理过程中,合议庭产生两种不同意见。

第一种意见认为,李先生夫妇将南房赠与小平的行为是合法有效的,但小平没有实际使用房屋,也没有办理产权过户手续,赠与行为没有实际生效,所以,应驳回小平的诉讼请求。同时,李先生将全部房屋赠与小丰女儿的行为是部分有效部分无效的。因为李先生的这一行为,不仅处分了自己应得的妻子遗产的份额,同时也处分了其他家庭成员应继承的妻子遗产的份额。

第二种意见认为,李先生夫妇自愿将南房赠与女儿小平的行为合法有效,而李先生将全部房屋赠与小丰女儿的行为是无效的,应支持小平的诉讼请求。因为李先生夫妇是在夫妻关系存续期间,经合意和公证,自愿将南房赠与小平,是对夫妻共同财产的合法处分,赠与应是有效的。而李先生在妻子病故后,家庭成员析产继承前将全部房屋赠与小丰的女儿,李先生的这一行为擅自处分了其妻的遗产,所以,赠与是违法的,应确定无效。

【房产专业律师靳双权分析】:

审理法院同意第一种意见。

《中华人民共和国合同法》第185条规定,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。第187条规定,赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。可见,赠与合同是单务、无偿合同,同时也是实践合同,即必须实际给付赠与物,赠与才生效。本案中,李先生对小平、小丰女儿的赠与合同都经过公证,这两个赠与合同都符合赠与合同成立的要素,所以,二个合同在形式上都成立。但合同的成立与生效是两个不同的法律概念。赠与合同的生效要以实际给付为要件。不动产的给付是法律规定的要式行为,即必须到国家有关机关办理产权过户登记手续,否则,所有权不发生转移,赠与合同不生效。李先生夫妇自愿将南房赠与小平,小平也表示接受赠与并办理了公证,所以,公证成立,但小平没有依法办理产权过户手续,也没有实际占有、使用房屋,因此,赠与合同没有实际生效,房屋的所有权没有发生转移,南房仍是李先生夫妇的共有财产。而李先生对小丰女儿的赠与,及时办理了房产的过户手续,小丰和家人也一直占有使用房屋,房屋的所有权转移,所以,此赠与合同在形式上是成立且生效的。

虽然李先生对小丰女儿的赠与是生效的,但不能及于全部房产。1997年,李先生的妻子病故后,家庭成员没有对四合院内的房屋,包括南房进行析产继承,所有房屋,包括南房都处于共有状态,李先生只能处分自己的财产,而无权处分其妻的遗产。李先生将全部房屋赠与小丰的女儿是擅自处分共有财产的行为,其对自己应继承妻子遗产部分的赠与是有效的合法处分,对其他人应继承妻子遗产部分的赠与是无效的无权处分。所以,李先生自行处分共有财产的行为是部分有效,部分无效的民事行为。对此,小平可以李先生无权处分自己应继承的母亲遗产份额为由,起诉要求继承母亲的遗产,包括南房,以维护自己的合法权益。但小平现在起诉要求确认南房归自己所有,没有法律依据,无法得到法院的支持。

最终,法院判决驳回了小平的诉讼请求。